1474.万科近期的那些鬼故事

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欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度，雪球，3500 万投资者在线交流，一起探索投资的智慧，听众朋友们大家好，我是主播匪石-34，今天分享的稿件名字叫做万科近期的那些鬼故事，来自于长线是金11。

从2018年2月到现在，万科的股价被足足压制了3年半时间，至今仍处于水深火热之中，期间营业收入、净利润从2017年底的2428.97亿、280.52亿，增长至2020年底的4191.12亿、415.16亿，分别提高了72.55%、48%，但股价却下滑了36.97%（2021年6月15日）。近期，万科再度遭遇月线四连阴，年初的一波弱反弹彻底熄火，PE更是被惨绝人寰的压低至7倍以下。这一切显然与业绩无关，只能以鬼故事造成的心理预期来进行解释，除了传统的“夕阳产业”、房地产崩盘论之外，又有哪些新的鬼故事促成了此番的月线四连阴呢。

一、“三道红线”掐死房地产融资

2020年下半年，监管部门出台了房地产融资新规，对房地产行业有息负债规模设置了“三道红线”，一是剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；二是净负债率不得大于100%；三是现金短债比不得小于1倍。业界普遍认为此举几乎彻底堵死了房地产融资漏洞，极大限制了行业的规模化增长。

毫无疑问，“三道红线”对于许多高负债、以民营资本为主的房地产公司是一个实质性的巨大利空，例如像恒大这种喜欢上杠杆弯道超车的家伙，面临的压力肯定不小。但是对万科而言，负面影响几乎微乎其微，从下表我们可以看到万科10-20年期间的数据，每一年的剔除预收款后资产负债率、净负债率、现金短债比都没有达到过触及红线的标准，换句话说万科其实向来就是一家经营稳健，使用杠杆非常保守的公司。

“三道红线”政策的出台，就好比老师硬性要求全班同学认真听课，喜欢躁动、交头接耳的学生觉得很不爽，但对一直都安安静静听课的学生来说，其实根本就不是个事。

二、地方土地财政瓦解，楼市底层逻辑颠覆

自2022年起，国有土地出让收入，由之前自然资源部门负责征收全面划转为税务部门负责征收。很多人认为此政策出台之后，地方政府所高度依赖的土地财政将走向瓦解，高价地传导高价房的底层逻辑进而会被颠覆。

关于这个问题，暂时不谈人们对财税体系的理解是否到位，先姑且认为该逻辑是正确的，假设未来各地不再过于依赖出让土地维持财政收支平衡，从而丧失拔高地价、炒作稀缺土地资源的动力，那么地价松动传导房价的同时，开发商的拿地成本也同样会下降，大大有利于快速周转型房地产公司快速拿地、快速开发、快速销售、周而复始快速循环。事实上，万科这种快速周转型公司有别于囤地慢售型公司，前者对房价的依赖度较小，相反快速上涨的房价会抬高拿地成本，反而会对快速循环形成一定制约。土地财政如果出现瓦解，房价是否真如意料般出现回落还尤为可知，但拿地成本肯定会先一步下降，我看不出对万科是多大个问题。

结论

管理层对房地产行业的调控日益加码，可见有关“房住不炒”的决心非常强烈，同时也意味着房地产本身仍然是一个景气度高的强势行业，不压压根本抑制不住它的势头，否则怎么没见人打压纺织、化工、汽车呢。

不过尽管面临打压，我觉得都不该一刀切的看问题，人类生活讲究衣、食、住、行，房地产就事关住这项刚性需求，必然是一个会长期存在不会走向消亡的行业。行业只要能永续存在，所谓的寒冬都只是暂时的，记住艰难时刻，最先被淘汰的一定是孱弱者，稳健而财大气粗的大咖大概率是能支撑到最后的。艰难时刻持续越久，为未来强者腾挪出的施展空间也就越大。

作者：长线是金11

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