1776.地产利好频出，进场好机会还是跑路好时机？

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近期房地产行业利好政策密集发布，既有各地因城施策的宽松，也有央行层面的降低首套房贷利率。但地产股表现却不给力，指数年内依然录得显著负收益，看起来像是等到了政策底，还没见市场底？抑或是这个行业长期完蛋了，不要指望什么底？

啥政策底市场底我完全不懂，但说这个行业长期完蛋了我倒是不同意。

一个行业完蛋，有两种情况：

一是需求消失，产品和行业都有生命周期，有些行业更不幸，甚至会彻底消亡。历史上消失或接近消失的行业不少，比如走街串巷卖豆腐的，再比如上门帮人磨刀的。当下也有行业有危险，比如百货商场，因为购物广场或者电商都对它冲击很大。

二是因为各种原因，竞争格局一直不好，盈利能力长期低下。比如历史上以农户为单位的养殖业，养猪养鸡都是偶尔过一年好日子，在蛛网效应下很快又亏损，考虑到劳动力的隐性成本，长期看赚不到几个钱，不知规模化养殖后会否好一些，但目前看还是不行，离好的格局还有距离。

代入到房地产业，只要居住需求不消失，行业就不会消亡，且不论转型物业服务。但居住需求会不会消失？往远了想或许会，如果人人都进入元宇宙，活在脑电波的世界，房子起码不用住这么大了。幸运的是在我的投资生涯中，应该还看不到。

竞争格局呢？是会更好，还是更差，抑或保持原样？我觉得如果没有政策干预，行业自然发展情况下应该是越来越好；只要政策一直做短周期的调控，而不做结构性的大手术，格局也应该越来越好。总之，看得见的手动得越少，格局向好的确定性就越高。

目前政策是利好，销量真起来了，政策又会是利空。所以拉长看，政策还是中性变量。

决定股票价值的，是它背后的上市公司长期能赚多少钱，能给我们分多少钱，跟利润是上涨还是下跌等周期性波动没有关系。所以，我觉得，房地产行业还是不应该整体性放弃，当然选个股的α也比赌行业的β重要得多。